1.         Vorbemerkung

In der Sitzung des Stadtrates am 04.10.2016 hat der Stadtrat mehrheitlich beschlossen, für die derzeit im Außenbereich liegenden Flächen eine bauliche Entwicklung durch einen privaten Dritten zu ermöglichen.

Der Oberbürgermeister wird beauftragt, ein entsprechendes Bauleitplanverfahren einzuleiten, um Planungsrecht zu schaffen (Anlage 12).

Der Verwaltungs- und Bauausschuss hat am 21.09.2017 mehrheitlich beschlossen, dass die Erschließungsmaßnahme entsprechend der Vorplanung für die weiteren Planungen herangezogen werden kann, wenn je Wohneinheit mindestens zwei baurechtlich und verkehrsrechtlich zulässige Stellplätze nachgewiesen und ausgeführt werden (Anlage 13).

Die hier in Rede stehende Fläche überschneidet den Gebietsumgriff des Bebauungsplanes Nr. 71 „Am Wilhelmsbühl“, daher wird dieser Bebauungsplan in Teilbereichen geändert und erweitert. Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geändert. Darüber hinaus erfolgt im Zuge der Änderung eine Anpassung des Flächennutzungsplans an die vorhandene Bebauung im Bereich am Wilhelmsbühl.

Der Bebauungsplan Nr. 48 Stangenbrunnenweg ist nicht betroffen und wird deshalb nicht geändert.

2.         Anlass und Ziel der Planung

Anlass für die Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes Nr. 71 „Am Wilhelmsbühl“ ist die Absicht der Stadt Kitzingen der großen Nachfrage nach Baugrundstücken für Einzel- und Doppelhäuser nachzukommen. Die in der Stadt vorhandenen Baugebiete sind bereits bebaut. Einzig im Bereich des Hammerstiels erfolgt eine Ausweisung von ca. 30 Bauplätzen.

Durch die Nähe zur Innenstadt und zu den Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, der verkehrlichen- sowie Versorgungsinfrastruktur können kurze Wege erhalten und eine städtebaulich sinnvolle Siedlungsarrondierung geschaffen werden.

Planungsziel ist die Schaffung von Bauflächen für Einfamilien- und Doppelhäusern, welche sich am umliegenden Bestand orientieren und sich in das Ortsbild einfügen. Die Erschließung erfolgt in Verlängerung der innerörtlichen Erschließungsstraße Am Wilhelmsbühl.

Die Ausweisung des Baugebietes an diesem siedlungsstrukturell geprägten Standort trägt zu einer kompakten Siedlungsentwicklung bei und führt die bereits in den 1990er Jahren geführten Überlegungen zur Entwicklung des Gebiets fort.

Die Bebauungsplanerweiterung und –änderung wird mit integriertem Grünordnungsplan und Umweltbericht einschließlich der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung und der Betrachtung artenschutzrechtlicher Belange aufgestellt. Die im Westen angrenzenden prägenden Gehölzbestände können durch die Planung langfristig gesichert werden.

3.         Planerische Rahmenbedingungen

3.1.    Städtebauliches Konzept

Unter Berücksichtigung der städtebaulichen Zielsetzungen;

·         Flächensparend, ressourcenschonendes und verdichtetes individuelles Wohnen,

·         hohe Wohn- und Freiraumqualität,

·         kostengünstiges Bauen,

·         kompakte Bauweise,

·         Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

wurde das Bebauungskonzept entwickelt.

Vorgesehen ist eine Bebauung mit ca. 12 Einzel- oder Doppelhäusern. Die Erschließung erfolgt über eine Stichstraße die an den Wilhelmsbühl anschließt.

Durch die um das Plangebiet verlaufenden Heckenstrukturen ist das Wohngebiet eingegrünt.

3.2.    Art und Maß der baulichen Nutzung

Die zulässige Art der baulichen Nutzung wird ein „Allgemeines Wohngebiet“ gemäß § 4 BauNVO sein. Diese Festsetzung folgt dem bisherigen Fortsetzungen des B-plans Nr. 71 „Am Wilhelmsbühl“ und entspricht dem Charakter des angrenzenden Baugebietes.

Ausgeschlossen werden u. a. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe und Tankstellen.

Eine Ansiedlung von frequenzbringender Nutzungen würde zu Konflikten führen, und die Einbindung in die städtebaulichen Strukturen sowie in die Landschaft gefährden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer GRZ von 0,4 festgesetzt. Die Festsetzung erfolgt, um eine optimale Nutzbarkeit der Grundstücke zu gewährleisten und dadurch gleichzeitig wertvolle Freiflächen im Stadtgebiet zu schonen. Die Dichte der Bebauung ist dadurch nicht höher als in der Umgebung.

Die Anzahl der Vollgeschosse wir mit II. festgelegt. Dies erfolgt zur Eingrenzung der Bebauungsdichte und sichert eine geordnete nichtbebauliche Nutzung und dennoch eine große Flexibilität. Es werden sowohl Satteldächer, als auch Pulk-, Wohn- und Flachdächer möglich sein. Die Dächer sind mit Ziegeln, Dachsteinen und beschichteten Metalleindeckungen in den Farben rot bis rotbraun und in Grau- und Anthrazittönen auszuführen. Die Flachdächer bzw. flach geneigten Dächer (bis 10 Grad) sind extensiv zu begrünen.

3.3.    Ver- und Entsorgung/Niederschlagswasser

Das Gebiet wir an die vorhandenen Versorgungsleistungen in der Straße Am Wilhelmsbühl angeschlossen.

Durch die Flächenversiegelung ist mit größeren abzuleitenden Niederschlagswassermengen zu rechnen. Die vorhandenen Böden gelten als nicht gut versickerungsfähig.

Deshalb ist auf jedem Baugrundstück eine Zisterne mit Regenspeicher zu realisieren. Die Größe der Zisterne richtet sich nach der Grundstücksgröße und ist auf ein 5-jährliches Regenereignis bemessen.

Weiterhin sind alle weiteren versiegelten Flächen als wasserdurchlässige Flächen auszuführen. Dadurch soll gewährleistet werden, dass lediglich das Niederschlagswasser von der Stichstraße unmittelbar in die Kanalisation zugeführt wird.

3.4.    Maßnahmen der Grünordnung

Schwerpunkt der Grünordnung liegt auf der Erhaltung des bestehenden Gehölzstreifens im Westen sowie der gestalterischen Einbindung der Baukörper in die Landschaft. Außerdem wird eine Mindestdurchgrünung der Baugrundstücke und Gliederung des Straßenraums angestrebt. Je angefangene 300 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laub- oder Obstbaumhochstamm anzupflanzen.

Die strukturreichen Randbereiche (Hecken) sind zu erhalten, stellenweise fachgerecht auszulichten. Außerdem sind Flächen mit Stein-, Schotter-, Kies- oder ähnlichen Materialschüttungen auf ein Minimum zu reduzieren.

Als Ausgleichsflächen werden dem Bebauungsplan außerhalb des Geltungsbereiches Flächen und Maßnahmen mit einer anrechenbaren Gesamtfläche von ca. 0,92 ha zugeordnet. Siehe auch den Umweltbericht.

4.       Vorbereitende Bauleitplanung, Flächennutzungsplan

Im aktuellen Flächennutzungsplan (FNP) ist die hier in Rede stehende Fläche als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Da die im Bebauungsplanvorentwurf getroffenen Festsetzungen (allgemeines Wohngebiet) nicht mit den Darstellungen des FNP übereinstimmen, ist eine Änderung des FNP erforderlich. Darüber hinaus erfolgt im Zuge der Änderung ein Anpassung des FNP an die vorhanden Bebauung im Bereich am Wilhelmsbühl, so dass gemischte Bauflächen (Mischgebiet) nun entsprechend des rechtskräftigen B-Planes „Am Wilhelmsbühl“ (1997) als Wohnbaufläche (allgemeines Wohngebiet) dargestellt werden. Die Flächennutzungsplanänderung erfolgt im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB.

5.       Weiteres Vorgehen

Nach Fassung des Aufstellungsbeschlusses und des Beschlusses zur Öffentlichkeitsbeteiligung sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wird der Bebauungsplanentwurf sowie der Flächennutzungsplanentwurf öffentlich ausgelegt und an die Träger der öffentlichen Belange zur Anhörung übermittelt.

Parallel wird mit dem Vorhabenträger ein städtebaulicher Vertrag geschlossen, in dem die Kostentragung des Planverfahrens zu Lasten des Vorhabenträgers geregelt ist.

Nach der o. g. Auslegung, Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange wird unter Berücksichtigung der eingegangenen Hinweise, Anregungen und Stellungnahmen der Entwurf des Bebauungsplanes erstellt und dem Stadtrat erneut vorgelegt. Das wird voraussichtlich im IV. Quartal dieses Jahres sein.

1.    Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.

2.    Der Stadtrat beschließt für den im Lageplan dargestellten Bereich den Bebauungsplan Nr. 71 „Am Wilhelmsbühl“ zu ändern und zu erweitern (Anlage 1)

3.    Der Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 71 „Am Wilhelmsbühl“ 1. Änderung und Erweiterung mit Planzeichnung (Anlage 2), Festsetzungen (Anlage 3), Begründung mit Umweltbericht (Anlage 4), Naturschutzfachlichen Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) (Anlage 5), Schallimmissionsprognose Verkehrs- und Anlagenlärm (Anlage 6), Geotechnischer Bericht (Anlage 7) und das Verkehrsgutachten (Anlage 8) werden zur Kenntnis genommen und gebilligt.

4.    Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.

5.    Der Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan (Anlage 9 Lageplan, Anlage 10 Planzeichnung und Anlage 11 Begründung) ist entsprechend § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren zu ändern.

6.    Die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange werden nach § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig unterrichtet. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wird in Form einer 4-wöchigen Planauslage, mit der Gelegenheit zur Äußerung und zur Erörterung der Planung, durchgeführt.